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Paradoja inmobiliaria: bajan precios pero hay poca demanda

Hay una paradoja inmobiliaria ya que los valores cayeron 35% desde 2019 y hay récord de propiedades a la venta, pero son escasas las operaciones en el país.

El mercado inmobiliario comienza lentamente a despertar. De a poco y sobre todo en las periferias de las grandes ciudades. El repunte de ventas se produce por la baja de precios generalizada desde inicios de 2019 (35%), pero aun así la mayoría de los propietarios no se resigna. Un dato ilustrativo es que en Capital el 8% de las propiedades está a la venta pero “un 70% está muy por encima de los valores reales”, dice Fabián Achával, economista y titular de la inmobiliaria homónima.

El dato surge de la comparación de precios que se publican con respecto al cierre de operaciones concretas. El estudio que elaboran en conjunto varias inmobiliarias refleja las enormes distorsiones del mercado: volatilidad del dólar, cepo cambiario, falta de crédito y Ley de Alquileres. En CABA hay 163.000 propiedades a la venta. De ese total, 138.000 son departamentos, casas y PH. La mayoría está hasta 60% por encima del valor de mercado. Un 11% está en precio, pero el 19% restante está por debajo.

“Esto significa que 41.000 propiedades reflejan el precio real o están en oferta ”, resume Achával. La acumulación de stock se inició en abril de 2018, en paralelo con los grandes saltos del dólar. “Hace 3 años, había 40.000 inmuebles a la venta, que es el promedio histórico en la Capital. Hoy hay cuatro veces más y mucha mercadería está fuera de precio”, dice Daniel Bryn, propietario de la inmobiliaria del mismo nombre.

En el sector creen que la oferta está sobredimensionada ya que muchas propiedades, “con los valores actuales, son casi imposibles de vender”. En Capital repuntaron las escrituras (en junio se concretaron 3.000, lo que representa una suba del 23% interanual). En el acumulado del primer semestre son 13.000 operaciones, muy por debajo del mismo lapso de 2018 (31.332). En Provincia la situación es mejor, pero sigue la tendencia de Capital. “El año pasado fue muy malo, ahora no es tan malo”, describe Bryn.

Todavía no está claro si los precios continuarán cayendo. Algunos creen que todavía pueden bajar más, pero hay otros que dicen que tocaron piso. “El mercado inmobiliario está muy golpeado y no hay ánimo para comprar”, interpreta Diego Cazes, de LJ Ramos. Por otro lado, el experto sostiene que la mejora en la Provincia tiene que ver con la pandemia, que modificó la forma de trabajar. “Yo creo que esa euforia terminó”, dice.

En la Argentina hay 6,36 millones de propietarios. El dato surge de la encuesta permanente de hogares que elabora el Indec. Según una encuesta realizada por Reporte Inmobiliario, el 74% desearía mudarse. “Si vamos a las causas, la mayoría quiere tener parque, jardín o terraza: (37,9%). Un segundo grupo afirma que quiere cambiarse de barrio o localidad (27,7%)”, enumera Germán Gómez Picasso, fundador y director de esa consultora

De querer a poder hay un largo trecho. Porque las dificultades para el negocio inmobiliario persisten, sobre todo las trabas para operar con dólares y la falta de crédito hipotecario, un mal crónico en la Argentina. “Toda la actividad (la construcción y las operaciones de compraventa) están por debajo de los parámetros normales”, señala Emilio Caravaca Pazos, presidente de la FIRA (Federación Inmobiliaria de la Republica Argentina).

El directivo dice que la realidad del AMBA se repite en casi todo el país. Mayor contracción en las grandes ciudades y las capitales de provincia y una situación más aliviada en las áreas suburbanas. En cuanto a valores, Caravaca Pazos sostiene que la resistencia de muchos propietarios a bajar los precios “favorece al que lo hace”. Y agrega que en la actualidad, “la demanda no valida la oferta y por eso hay sobrestock”.

Para Cazes, la migración hacia los espacios verdes terminó y hoy muchos pretenden retornar a las ciudades. No obstante, la vacancia en las oficinas en los mejores edificios del centro porteño está en torno al 17%. “Todavía es muy alta”, grafica.

Los expertos aseguran que, en líneas generales, la tendencia a la baja es bastante generalizada y que “lo único que se vende es lo que está en precio”.

El panorama para los alquileres continúa complicado por la escasez de oferta. Muchos propietarios se retiraron del mercado a partir de la sanción de la Ley de Alquileres. No obstante eso, el informe de ZonaProp señala que los precios subieron pero “apenas debajo de inflación”.

Hay otro factor que impulsa tanto la construcción como la compra de propiedades como refugio de valor. Gómez Picasso señala que “el ahorrista de dólares tradicional ve que la moneda americana se está devaluando y en algunos casos opta por volcar parte de sus ahorros al sector inmobiliario y a la construcción”, dice. Agrega también que “esto generó más ventas de inmuebles y también obras, que van desde la edificación de casas hasta ampliaciones y remodelaciones”.

Pero pese al repunte en la cantidad de escrituras que se registra sobre todo en la provincia de Buenos Aires, en las inmobiliarias prevalece la incertidumbre y el pesimismo. La mayoría cree que con los precios actuales, “este es un buen momento para comprar”. Otros consideran que los valores podrían continuar cayendo, “pero no mucho más”.

Por Damián Kantor para Clarín

FUENTE: Clarín

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